Praskne hypotekárna bublina?

Slovenský trh s nehnuteľnosťami zaznamenal za uplynulých 10 rokov turbulentné obdobie, ktoré prakticky ani nemá obdobu. Ceny bytov rástli závratným tempom, úrokové sadzby hypoték sa vyšplhali z historických miním pod úrovňou 1 % až po dnešné takmer 4 % a ľudia si kladú otázku, kedy nastane kolaps či už na strane ponuky bytov, alebo ponuky hypoték, a tiež, či sa nemôže zopakovať scenár z roku 2008. Je teda prasknutie hypotekárnej bubliny nateraz aktuálne?

Ceny bytov na Slovensku stále vo väčšine miest rastú

Kľúčový rozdiel medzi špekulatívnou bublinou a štrukturálnym nárastom cien spočíva v tom, čo ich poháňa smerom nahor. Na Slovensku sa stretávame s dvoma faktormi naraz, pomerne lacné peniaze v pandemickom období vyhnali dopyt do extrémov, no zároveň v mnohých okresných mestách dlhodobo chýba dostatok nových bytov s tým, že výstavbu spomaľujú najmä byrokratické procesy. To znamená, že aj keby dopyt po bytoch poklesol, ponuka ho nestačí doháňať, čo vytvára cenové dno, pod ktoré trh len tak neklesne.

Priemerná cena trojizbového bytu v Bratislave sa pohybuje okolo 350 000 až 400 000 eur, pričom priemerná mesačná mzda na Slovensku sotva prekračuje 1 400 eur v čistom. Na takúto nehnuteľnosť by priemerný zamestnanec sporil bez akýchkoľvek výdavkov viac ako dvadsať rokov, čo už samo o sebe svedčí o narastajúcej nedostupnosti bývania. Hypotéka síce umožňuje nákup nehnuteľnosti pri zafinancovaní 20 % z jej hodnoty, no pri dnešných úrokových sadzbách sa mesačná splátka stáva pre mnohé domácnosti pomerne veľkou záťažou.

Zabúdať potom netreba na to, že ceny nehnuteľností na bývanie neovplyvňuje len rýchlosť výstavby, aktuálna ponuka, dostupnosť hypoték, ale aj ceny materiálov či dostupnosť pozemkov.

Čakať, alebo kúpiť teraz?

Argumenty pre okamžitú kúpu sú pomerne presvedčivé, keďže nájomné v mestách rastie minimálne rovnako rýchlo ako ceny bytov a peniaze vynaložené na nájom sú investíciou do cudzieho majetku. Historické údaje navyše ukazujú, že aj po krátkodobých korekciách sa ceny nehnuteľností vo väčšine európskych miest vždy vrátili na pôvodné úrovne, takže príliš dlhé vyčkávanie je pomerne rizikovou stratégiou, pretože mzdy rastú vo všeobecnosti pomalšie ako ceny nehnuteľností.

Na druhej strane, kto si dnes vezme hypotéku na hranici svojich finančných možností, vystavuje sa riziku, že pri strate príjmu alebo nečakaných výdavkoch nebude schopný plniť záväzky. A práve toto bola hlavná lekcia roka 2008, na ktorú jednoducho treba pamätať.F

Čo nás naučila kríza z roku 2008?

Hypotekárna kríza, ktorá pred sedemnástimi rokmi otriasla globálnou ekonomikou, vznikla z kombinácie predražených nehnuteľností, príliš veľkorysých úverov a slepej viery, že ceny nehnuteľností môžu stále iba rásť. Keď došlo k otrasom na finančných trhoch a z toho vyplývajúcich korekcií, milióny domácností sa ocitli v situácii, v ktorej hodnota ich nehnuteľnosti klesla pod výšku nesplateného úveru, čo spustilo reťazovú reakciu s katastrofálnymi následkami.

Poskytovatelia hypoték si túto lekciu vzali k srdcu a dnes preverujú žiadateľov oveľa dôkladnejšie, pričom skúmajú nielen výšku príjmu, ale aj jeho stabilitu, zadlženosť a schopnosť zvládnuť splátky aj pri výraznom zdražení úverov. Slovenský hypotekárny trh je teda dnes prísnejší a menej náchylný na hazardné rozhodnutia, čo je v kontexte aktuálnych cien jednoznačne dobrá správa. Na druhej strane to ale znamená, že zďaleka nie každý dostane hypotéku a jedinou možnosťou riešenia bytovej otázky je tak využívanie prenájmov. Najmä mladí ľudia sa tak môžu dostať do paradoxnej situácie, kedy platia drahší nájom, no zároveň nemajú možnosť ušetriť si dostatočný kapitál na to, aby im bola poskytnutá hypotéka. Ak k tomu prirátame kontinuálny rast cien nehnuteľností, dostávajú sa do bludného kruhu, kedy je prakticky nemožné sa dostať k vlastnej nehnuteľnosti.

Aktuálny vývoj nenaznačuje, že by sme boli blízko spľasnutia realitnej bubliny, keďže záujem o kúpu nehnuteľností vo väčších okresných mestách stále pretrváva, a to aj napriek zvyšujúcim sa cenám. Vyzerá to tak, že dostupnosť bývania pre bežné rodiny zostane jednou z najväčších výziev, ktorej v najbližších rokoch budeme čeliť.